La Monetización en la Práctica
Hay varias maneras de extraer rentas del valor de una vivienda, pero son todas variantes o combinaciones de las tres vías básicas:
- La venta. Con la venta de la vivienda, obviamente, se pierde la propiedad de la misma
- El alquiler. De esta forma se conserva la propiedad, pero no se puede vivir en ella.
- La garantía de un préstamo. También se conserva la propiedad y se puede seguir viviendo en la vivienda.
La monetización, en definitiva, consiste en una especie de “alquimia” que convierte los ladrillos en un flujo de rentas complementarias para la jubilación. Visto lo anterior tiene ventajas e inconvenientes.
No debe olvidarse que esta operación se realiza en una etapa vital en la que la disponibilidad de patrimonio puede ser decisiva para afrontar condiciones de salud y/o cuidados de larga duración crecientemente prevalentes con la edad. Esto se combina a menudo, también, con el deseo de legar una herencia. Por lo que la liquidación del activo inmobiliario solo sería una opción entre varias para extraer de él una parte, al menos, de su valor.
Para muchas personas, la posesión del activo inmobiliario y su continuidad en la familia es un valor en sí mismo. Lo que no impide, sin embargo, que se extraiga valor mediante su puesta en alquiler.
Los principales productos para la monetización previsional del activo inmobiliario, variantes, a su vez, y combinaciones de las tres vías antes comentadas, son los siguientes:
- Venta del Pleno Dominio. El propietario se desprende de su vivienda y adquiere a cambio una suma de dinero con la que puede constituir una renta vitalicia.
- Venta de la Nuda Propiedad. El propietario se desprende de su vivienda, pero conserva el derecho al usufructo vitalicio de la misma (pudiendo alquilarla a terceros) y obtiene además una suma de dinero equivalente al valor de tasación de la vivienda del que se ha descontado el valor implícito del usufructo.
- Alquiler directo. El propietario conserva su vivienda y gestiona directamente el alquiler de su vivienda, que debe abandonar, obteniendo a cambio una renta mensual indefinida.
- Hipoteca Inversa. El propietario conserva la vivienda que utiliza como garantía de un préstamo al contado, periódico (vitalicio o no) o mixto. Este préstamo lo devuelven sus herederos o, en su caso, se ejecuta la garantía inmobiliaria.
- Contrato de Cesión del Derecho de Alquiler (Contrato de Anticresis o Prenda). El propietario abandona su vivienda conservando la propiedad que cede en prenda a un tercero (para que este la explote en beneficio propio, mediante alquiler) a cambio de un préstamo instantáneo, periódico o mixto que se va financiando con el producto del alquiler. La duración del alquiler se extenderá hasta que el préstamo quede totalmente amortizado, momento en el que el pleno dominio de la vivienda (la prenda) retorna al propietario de la misma y se cancela el contrato.
Cada una de estas modalidades admite, por su parte, variantes y/o combinaciones y esto es, de hecho, lo que se encuentra en el mercado español.
La Venta del Pleno Dominio es muy popular, aunque muchas de estas operaciones no tienen un propósito previsional inmediato, y se realiza por una enorme red de agentes inmobiliarios autorizados con el concurso de plataformas inmobiliarias en internet.
La “Nuda Propiedad” (cum usufructo vitalicio), como se la conoce habitualmente, es crecientemente popular después del bache que sufrió con motivo de la crisis financiera y hay varias agencias inmobiliarias especializadas, aunque prácticamente todas la ofrecen en su cartera de servicios. Algunos gestores especializados, como Vivienda Inversa (Almagro Capital), Grupo Retiro, Grupo Vitalicio o Kalma, ofrecen variantes de este producto que admiten también la obtención de rentas vitalicias o financieras con el producto de la venta de la nuda propiedad.
El Alquiler Directo es, como la venta directa del pleno dominio, muy popular, bien a través de una plataforma digital de las que existen o apoyada también en la extensa red de agentes inmobiliarios profesionales antes mencionada.
Tanto el alquiler como la venta del pleno dominio son operaciones convencionales y carecen de elementos actuariales o financieros especialmente complejos. Se trata de productos puramente inmobiliarios. La venta de la Nuda Propiedad, al incluir el usufructo vitalicio, adquiere un carácter actuarial o pseudo-actuarial que técnicamente se resuelve mediante una cláusula notarial.
La Hipoteca Inversa venía creciendo en España aunque sufrió un severo parón durante la crisis financiera, especialmente a partir de 2013, y tan sólo recientemente se ha reactivado, si bien este mercado, potencialmente importante, todavía no se ha desarrollado significativamente. Entre las compañías que ofrecen este producto en origen se encuentran Grupo Catalana de Occidente, CASER y Santander-MAPFRE, entre otros. Este producto se ofrece también por multitud de intermediarios que comercializan la Nuda Propiedad, destacando entre ellos Óptima Mayores.
El Contrato de Cesión del Derecho de Alquiler (Contrato de Anticresis o Contrato de Prenda), por último, utiliza la figura de la garantía inmobiliaria para la obtención de un préstamo periódico vitalicio pero con una importante matización: esta garantía se refiere a la prenda de la cesión del alquiler por el tiempo necesario hasta que la deuda quede saldada. Sólo hay una entidad en el mercado español que produzca esta solución: Pensium, término que da nombre igualmente al producto. Es un producto especialmente indicado, por sus características propias, en caso de tener que abandonar la vivienda para ingresar en una residencia, pero puede ser utilizado en cualquier otra circunstancia que conlleve o no cuidados de larga duración.
Ventajas e Inconvenientes de la Monetización
La monetización de la riqueza inmobiliaria para complementar las rentas de jubilación es una solución general inmediata para trabajadores y pensionistas que no hayan constituido ahorros complementarios de jubilación, algo habitual, y que posean activos inmobiliarios, algo muy extendido, por el contrario, entre los hogares españoles. Es, por así decirlo, un recurso al alcance de la mano, llegado el caso. Esta es su gran ventaja, la disponibilidad inmediata.
Otra ventaja nada despreciable es que algunas de las soluciones que se encuentran en el mercado hacen compatible el disfrute vitalicio de la vivienda con la percepción de rentas complementarias en el marco de un mismo contrato, lo que redunda en la eficiencia de la transacción correspondiente.
Al mismo tiempo, la monetización no está exenta de complejidad y costes de transacción diversos debido al encadenamiento de operaciones.
Como se ha dicho varias veces a lo largo de esta serie, la alquimia que transforma ladrillos en flujos de rentas de jubilación debe resolver varios problemas simultáneamente, especialmente el de combinar soluciones monetarias (rentas) y soluciones residenciales (hogar o residencia) vitalicias en productos sin riesgo para los beneficiarios y atendiendo a sus deseos de conservar o no la vivienda que posean.
La regulación de estos productos es un tema importante. Pasa del código mercantil, en la mera compraventa o nuda propiedad, a la normativa hipotecaria, financiera o aseguradora en los restantes productos, que pueden venir acompañados de la constitución de rentas vitalicias adicionales. Idealmente, todo producto previsional en este campo de la monetización debería diseñarse con arreglo a criterios actuariales estrictos, lo que algunas de las regulaciones que los amparan no contemplan. Pero este tipo de regulación es exigente y onerosa para los promotores, por lo que los productos no serían más baratos.
Se trata, además, de soluciones cuya negociación es larga y puede resultar tediosa, siendo fácil, para el cliente final, caer en la tentación de pensar que no le están diciendo todo lo que implica cada producto en punto a riesgos y las correspondientes salvaguardas. Entre otras cosas porque hay un problema de información asimétrica que no es sencillo de resolver en ausencia de la adecuada alfabetización por parte del usuario y de la necesaria comunicación por parte del proveedor de la solución, o su intermediario.
Propuesta de Valor de LoRIS para la Monetización del Activo Inmobiliario
LoRIS se posiciona en el “mercado de la monetización” previsional de la vivienda desde el conocimiento de los productos que la implementan y la necesidad, en nuestra opinión, de dotar a estos productos de una capa técnica que limite los riesgos que aún presentan algunos de ellos para los promotores que los ofrecen y para los particulares que los utilizan frente a sus necesidades previsionales, complementos de pensión o soluciones residenciales y de cuidados.
Estamos convencidos de que la necesidad de implementar soluciones previsionales basadas en la monetización del ahorro inmobiliario ante la escasez del ahorro previsional existente en nuestro país empieza a ser perentoria y que este mercado va a experimentar un intenso crecimiento futuro.
Pero también creemos que queda aún un camino por recorrer en lo que se refiere a la regulación e innovación de estos productos, haciéndolos, a la vez, más sencillos de entender y más robustos, lo cual no es fácil, en beneficio de su seguridad (diseño técnico), eficacia (impacto en la necesidad de los usuarios finales) y eficiencia (buena relación calidad/precio, o value for money) para promotores, mediadores, inversores y usuarios finales.
Creemos que completar la oferta existente con una gama de productos derivados de la monetización lograría dar a la Previsión Social Complementaria en nuestro país un impulso inmediato, que tardaría más de dos décadas en producirse de la mano de la oferta convencional. Esta es la visión estratégica de LoRIS, al tiempo que nos esforzamos por innivar en estos últimos por distintas vías.
En todos estos ámbitos (regulación, innovación, comunicación, robustez, eficacia y eficiencia de las soluciones de monetización), nuestra oferta de consultoría avanzada especializada puede ser un complemento valioso de la propuesta de valor de nuestros clientes en el sector previsional.
Entradas anteriores en nuestro Blog
- La riqueza de los hogares españoles y la vivienda (I)
- Riqueza de los hogares y ahorro para la jubilación en España (II)
- Riqueza de los hogares y déficit de ahorro previsional (III)
- Riqueza de los hogares y escenarios previsionales (IV)
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